不動産保存登記

所有権のない不動産について、初めてされる登記であって、誰が所有者であるかを示すのが「保存の登記」です。

その後、売買や相続による所有権の名義変更や、金融機関から融資を受けた場合などにする抵当権の設定につながります。
不動産はとても、重要で高額な財産です。これを自分の不動産ですというためには、登記簿に記載が必要になります。
突然他人が、この土地は自分のであると言っても登記に記載があれば、お上のお墨付きがあるといえます。

不動産売買

不動産を購入する際は、多くの場合金融機関から融資を受けます。
その時には、売主→買主の不動産の名義変更と抵当権の設定がセットで行われます。

抵当権設定

抵当権とは

抵当権とは、金融機関からお金を借りて、弁済できないときはその代りに土地、建物を費用の代わりに処分するよ!という手続きです。
よく、不動産を担保に取られたなんて言いますよね。



不動産を購入して住宅ローンの利用する場合や、借り換などに使われます。
抵当権の設定に関しては、自分で申請して安くすることはできません。銀行が司法書士に代行させることにより確実に抵当権設定登記手続きを完成させたいからです。
※ただし個人の抵当権の設定は当事者で行います。

相続登記

故人より不動産を相続された方は相続の登記が必要となり、売るにしても、担保を付けるにしても前提として相続の登記が必要となります。
もし相続登記を行わず、その後に相続人がお亡くなりになってしまった場合には、これらの登記は更に面倒になります。これは数次相続と呼ばれますが、この状況になりますと、相続人の数が多くなる可能性が高くなります。
更には、疎遠にしている親戚がどこに住んでいるのか分からないという事もあり、連絡自体がうまく取れないという事も出てきます。
自分の子どもたちや子孫に迷惑を掛けないという意味でも、相続手続き、相続登記は毎回きちんと済ませる方が、最終的には得をすることになると思います。

信託登記

家族信託

信託登記とは、不動産の所有者である委託者が、不動産の管理者(受託者)に一定の目的に従って管理、処分をまかせ収益を受け取る手続きです。収益を受け取る人(受益者)も選ぶことが出来、柔軟な手続きが可能です。

この時に注意しなければいけないのは、従来の所有者がそのまま受益者になるのであれば、所有権から受益権に代わっただけで、実質的な財産の帰属は変更がないため贈与税や不動産取得税の対象にはなりませんが、異なる場合はその対象になります。

具体的な例として、父が経営しているアパートも父が痴ほう症となると、アパートの管理・処分は難しくなってしまいますので、そうなる前に息子(受託者)に管理処分を任せその収益を父が受け取るといった事が可能であり、父が亡くなった後は母が受益者となるとする契約も可能です。

中間省略登記

中間省略登記とは、A→B、B→Cの2回の登記をA→Cとすることによって登録免許税を1回だけで済ませることが出来る方法です。具体的には

  1. AB間で「Bは代金完済までに所有権の移転先を指定し、AはBの指定する者に所有権を直接移転する」という特約付きで売買契約を締結します。
  2. この特約に従い、Bが所有権移転先としてCを指定します。
  3. Cが、Aに対して受益の意思表示(「所有権の移転を受ける」との意思表示)を行います。
  4. BがAに対して売買代金全額を支払います。

これにより所有権がAからCへ直接移転することになります。そして、上記①~④を登記原因証明情報に記載することによりAからCへの所有権移転登記が可能となります。
この手法を使う場合は、BC間で他人物の売買契約を結び、Cが代金の支払を約束することが一般的です。Bが不動産業者(宅建業者)の場合でも、宅建業法により他人物売買も可能とされています。